Cómo financiar la compra de un inmueble para inversión: Opciones y estrategias

La financiación es una de las piezas clave en cualquier operación de inversión inmobiliaria industrial. Ya se trate de una nave logística, un solar con proyección urbanística o un edificio de oficinas, entender cómo estructurar la financiación de forma adecuada marca la diferencia entre una inversión rentable y un pasivo mal gestionado.

En este artículo, te ofrecemos una visión técnica y especializada sobre las principales vías de financiación para la adquisición de activos industriales, los criterios que debe cumplir un inmueble para ser financiable y las estrategias más eficaces para optimizar la estructura financiera de la operación.

1. ¿Por qué es clave estructurar bien la financiación?

Financiar adecuadamente la compra de un inmueble industrial no solo permite reducir la inversión inicial, sino que mejora la rentabilidad financiera de la operación mediante el apalancamiento (uso de capital externo para aumentar el retorno sobre los fondos propios).

Una estructura financiera sólida:

• Mejora el cash flow operativo.
• Reduce el impacto fiscal mediante la deducción de intereses.
• Libera capital para otras inversiones.
• Aumenta la rentabilidad sobre recursos propios (ROE).

Sin embargo, un exceso de apalancamiento o una estructura inadecuada puede comprometer la liquidez o generar tensiones financieras a medio plazo. Por ello, la viabilidad técnica y comercial del activo debe analizarse en paralelo a la obtención de financiación.

Debemos tener en cuenta que la financiación a empresas comporta bonificaciones de los impuestos de transmisión estatales y autonómicos sujetando la compra a la  inversión del sujeto pasivo del inmueble.

2. Principales vías de financiación para la compra de un activo industrial

2.1. Financiación bancaria tradicional

Es la opción más habitual. Las entidades financieras ofrecen diferentes productos adaptados a la compra de activos corporativos:

• Préstamos hipotecarios para empresas: con garantía real sobre el propio inmueble.
• Préstamos de inversión: destinados a financiar parte del valor del activo o de las obras de adecuación.
• Créditos puente: útiles en operaciones en las que se requiere liquidez antes de cerrar una compraventa.
• Capital privado: con mayor flexibilidad en la concesión de los importes y sus condiciones y  más ágiles de obtener.

🔍 Requisitos frecuentes:

• Proyecto viable y documentación técnica completa.
• Inmueble sin cargas y con valor.
• Tasación ajustada al precio de compra.
• Ratio préstamo-valor (LTV) del 60-70% como máximo.
• Solvencia acreditada de la empresa adquirente.

En muchos de los caso debemos tener en cuenta que la banca tradicional financiará el 60-70% de la compra del inmueble o la tasación, en este caso siempre el valor menor

2.2. Leasing inmobiliario (arrendamiento financiero)

Modalidad especialmente útil para empresas que no desean realizar una gran inversión inicial, pero que planean adquirir el inmueble a largo plazo.

• Ventajas: permite deducir cuotas como gasto y aplazar la carga fiscal.
• Desventajas: puede tener condiciones más restrictivas y no es adecuado si se busca compra inmediata sin opción final.

Esta versión nos permite financiar hasta el 100% del valor del inmueble derivando a la entidad impuestos con el IVA o AJD so sus impuestos indirectos como IBI que se agrupan en un solo recibo mensual. Esta forma no carga el balance de la empresa al no representar un impacto directo en la CIRBE.

2.3. Financiación alternativa o privada

Cada vez más utilizada, especialmente en operaciones de mayor volumen o con necesidades más flexibles:

• Fondos de inversión privados.
• Entidades de financiación no bancaria (EFCs).
• Crowdlending o plataformas de financiación colectiva.
• Joint ventures con inversores que aportan capital a cambio de rentabilidad o participación en la propiedad.

Este tipo de financiación suele requerir un proyecto sólido, con alto retorno potencial y garantías claras, pero permite estructuras más a medida que la banca tradicional.

3. ¿Qué características debe tener un inmueble industrial para ser financiable?

Las entidades prestamistas —bancarias o no— valoran principalmente:

• Localización: zonas industriales consolidadas o en crecimiento con servicios.
• Tipología del activo: naves logísticas, industriales tipo C o B, edificios de oficinas bien conectados, solares con aprovechamiento urbanístico claro.
• Situación registral y legal: ausencia de cargas, titularidad clara, cumplimiento normativo.
• Afectaciones urbanísticas: permisos de actividad y construcción sin objeciones de los organismos municipales y autonómicos.
• Valor de tasación: alineado con el precio de mercado.
• Liquidez del activo: facilidad de reventa o arrendamiento en caso de ejecución.
• Rentabilidad esperada: relación entre ingresos potenciales y coste de adquisición.

Además, el proyecto debe contar con un plan de explotación (propio o arrendado) que justifique el retorno esperado. Si embargo, en muchos de los caso estos activos pasan a manos de patrimoniales que son arrendadas a la actividad principal del adquiriente.

4. Estrategias para optimizar la financiación de una inversión industrial

• Preparar un dosier financiero completo: memoria del activo, plan de negocio, estimaciones de rentabilidad, análisis comparativo de mercado.
• Negociar el valor de tasación: una tasación conservadora puede limitar el importe financiable. Debemos tener en cuenta las ventajas del inmueble.
• Buscar fórmulas mixtas: combinación de préstamo hipotecario + leasing + financiación privada.
• Apalancamiento razonable: evitar estructuras que comprometan la solvencia futura.
• Consultar con asesores técnicos y fiscales antes de decidir la estructura definitiva.

Una inversión rentable parte de una base financiera sólida y bien alineada con los objetivos del comprador.

Conclusión

Financiar correctamente la compra de un inmueble para inversión industrial no es una tarea menor: requiere análisis, estrategia y un conocimiento detallado tanto del activo como del contexto financiero. Más allá de obtener el capital, se trata de optimizar la estructura para que la operación sea sostenible, rentable y alineada con la estrategia empresarial. Para ello debemos aplicar fórmulas de comparación de precios y rentabilidad para obtener valores reales de mercado y poder decidir  importes de apalancamiento, planificación del retorno e impacto contable fiscal.

En Calisea Consulting, no ofrecemos servicios financieros, pero acompañamos a nuestros clientes durante todo el proceso de adquisición de activos industriales, colaborando con sus asesores financieros y jurídicos para asegurar que cada operación se apoye en criterios sólidos de viabilidad técnica y comercial.